De gemeente is volgens de Wet op de ruimtelijke ordening verplicht om haar ruimtelijk beleid vast te leggen in een structuurvisie. In onderstaande tabel volgt een korte toelichting op de ruimtelijke visie voor de drie voormalige gemeenten:

Ondanks de herindeling per 1 januari 2015 blijven de visies ten aanzien van de kernen geldig. In 2018 stellen we dan ook geen nieuwe gemeentelijke structuurvisie op.

Nota grondbeleid
Het gemeentelijk grondbeleid is een instrument om ruimtelijke doelstellingen te bereiken op het terrein van volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, economische ontwikkeling, openbare ruimte, infrastructuur, recreatie en natuur. Het grondbeleid is geen doel op zich, maar dienstbaar aan de hiervoor benoemde beleidsvelden. De wijze waarop deze doelstellingen kunnen worden bereikt, is vastgelegd in de Nota grondbeleid.

Het grondbeleid van de gemeente Berg en Dal is verantwoord in de Nota grondbeleid gemeente Berg en Dal 2017, die op 13 juli 2017 is vastgesteld door de gemeenteraad Hierin geeft de raad de kaders aan waarbinnen het college en de ambtelijke organisatie het grondbeleid kunnen uitvoeren.

In de nota kiest de raad voor een overwegend faciliterend beleid. De redenen hiervoor zijn het risico, de beperkte grondpositie en het ontbreken van middelen. Hierdoor komen grondverwerving en zelfstandige gronduitgifte niet vaak voor.

Visie in relatie tot de begroting – Programma 3 Onze gemeente
Het grondbeleid is onderdeel van programma 3 – Onze gemeente. De belangrijkste ontwikkelingen zijn:

Economie en werkgelegenheid
In de afgelopen periode hebben de 19 gemeenten in de regio Arnhem-Nijmegen – allen vertegenwoordigd in het Portefeuillehoudersoverleg Economie – samen met de provincie Gelderland gewerkt aan de totstandkoming van het Regionaal Programma Werklocaties (RPW). Dit RPW is 6 februari 2018 vastgesteld door de Gedeputeerde Staten. Doel van het RPW is ruimte te maken voor het ontwikkelen van nieuwe initiatieven. Dit doet het RPW door te zorgen voor evenwicht tussen vraag en aanbod van werklocaties (detailhandel, bedrijventerreinen en kantoorlocaties).
In het RPW staat dat onze gemeente haar bedrijventerrein nog kan uitbreiden. In januari 2018 heeft het college besloten bedrijventerrein Hulsbeek fase 1 weer in ontwikkeling te nemen. De markt is duidelijk aangetrokken en de verkoop van de kavels op De Mies gaat goed. De Hulsbeek fase 1 bedraagt ca. 1,8 hectare. Er moet nog wel een bestemmingsplanwijziging plaatsvinden. Daarvoor moeten we de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen.

Wonen
Onze ambitie is een gevarieerd aanbod van duurzame, betaalbare en levensloopbestendige woningen. In 2016 is een woningmarktonderzoek uitgevoerd, op basis waarvan in 2017 een uitvoeringsprogramma (woonagenda) is vastgesteld. Ook zijn de mogelijke gevolgen voor de projecten inzichtelijk gemaakt. In 2018 is in de regio Nijmegen en omstreken een nieuwe Subregionale Woonagenda opgesteld. Deze agenda geldt voor de periode 2017-2027 en is gebaseerd op de nieuwste bevolkingsprognoses. Hierin staat dat de woningbouwmogelijkheden voor de regiogemeenten groter worden. We kiezen voor inbreiding en voor versnelling van de nieuwbouwopgave in de eerste 5 jaren. Het huidige woningbouwprogramma is voldoende om te voorzien in de woningbouwbehoefte voor de komende 6 tot 8 jaar. Ook voorzien we dat er nog bestaande gebouwen vrijkomen voor een  eventuele woningbouwlocatie. In ieder geval is duidelijk dat er geen nieuwe gronden voor planontwikkeling nodig zijn, buiten de al bekende locaties.   

Grondzaken
Doelstelling is het opzetten van actuele beleidskaders en een administratie. Deze zijn nodig om gepast  te kunnen handelen bij vastgoed - en grondtransacties in het algemeen en bij verboden  situaties in het bijzonder. In 2015 is begonnen met een inventarisatie  voor de opzet van een eigendomsadministratie (vastgoed- en grondregistratiesysteem). Naar verwachting zal het systeem in 2018 klaar zijn.

Algemeen
De raad van gemeente Berg en Dal heeft op donderdag 15 juni 2017 de geactualiseerde grondexploitaties op peildatum 1 januari 2017, zoals verantwoord in het complex Bouwgrond In Exploitatie, vastgesteld als financieel kader (Griffiers nummer B34 – Zaaknummer Z 17 56023 – Documentnummer VB / Raad / 17 / 00481). Deze grondexploitaties op peildatum 1 januari 2017 zijn, in het kader van de jaarrekening 2017, geactualiseerd naar peildatum 1 januari 2018. Vaststelling van de geactualiseerde grondexploitaties op peildatum 1 januari 2018 door de raad vindt medio juni 2018 plaats. De prognoses van de te verwachten resultaten van de grondexploitaties zijn hierop gebaseerd.

Bouwgrond In Exploitatie
Het complex Bouwgrond In Exploitatie verantwoorden we op de balans onder vlottende activa (“voorraad gronden onderhanden werken”). Het gaat hier om projecten waarvoor door de raad kaders zijn vastgesteld, waaronder het financieel kader). Voor elk project heeft de raad een grondexploitatiebegroting vastgesteld. Hierbij is sprake van actief grondbeleid waarbij de gemeente een risico loopt, door zelf grond aan te kopen, deze bouw – en woonrijp te maken en vervolgens weer te verkopen. De gemeentelijke kosten dekken we door het verkopen van bouwrijpe gronden. In onderstaande tabel staan de resultaten van de diverse projecten, verantwoord in het complex Bouwgrond In Exploitatie, op peildatum 1 januari 2018:

In het Besluit Begroting en Verantwoording is aangegeven dat het treffen van een afboeking of een voorziening direct gebeurt bij een verwacht verlies ter grootte van dit volledige verlies. Als sprake is van een voorziening ingericht ter bestrijding van de (verwachte) tekorten in grondexploitaties, dan moeten die worden gepresenteerd als een waarde correctie op de post bouwgrond in exploitatie. De grondexploitaties voor Dorpsstraat Mariëndaal, Spoorlaan, Markt, Kloosterpad West en de Openbare Ruimte (allen onderdeel van het Centrumplan Groesbeek) kennen een tekort en daarvoor zijn dan ook voorzieningen getroffen. In onderstaande tabel wordt het saldo voorraad gronden onderhanden werken per 31 december 2017 weergegeven:

* Als een project meer heeft gekost dan opgebracht, dan spreken we van een negatieve boekwaarde in plaats van een positieve boekwaarde.

Uit het overzicht volgt dat de boekwaarde per saldo uitkomt op € 5.474.000 negatief per 31 december 2017. In totaal is een voorziening voor het tekort op de grondexploitaties getroffen van € 3.866.000 per 31 december 2017. Dat leidt tot een saldo onderhanden werken van € 1.608.000 negatief per 31 december 2017.

Belangrijk om op te merken, is dat in de boekwaarde van € 5.474.000 per 31 december 2017 rekening is gehouden met het nemen van winst in 2017. Hiermee wordt bedoeld het nemen van winst op basis van het principe 'Percentage Of Completion', waarbij de gemeente vooruitloopt op het afsluiten van een grondexploitatie). Bij de volgende projecten is winst genomen:

• Bedrijventerrein Mies:   €   61.495
• Drulse Beek:      € 915.761
• Bouwkamp:      €   31.929

Tot slot is de grondexploitatie voor Hubertushof in Ooij afgesloten met een winst van afgerond € 313.000 per 31 december 2017. Het positieve resultaat komt ten goede aan het jaarresultaat over 2017.

Per project zoals verantwoord in het complex Bouwgrond In Exploitatie volgt een korte toelichting.

We ontwikkelen het bedrijventerrein door actief grondbeleid waarbij de gemeente risicodrager is. De geactualiseerde grondexploitatie kent op peildatum 1 januari 2018 een overschot. Alle benodigde gronden voor de ontwikkeling van het project zijn aangekocht. De “opschortende voorwaarde” betreffende de levering van gronden aan de gemeente is in het eerste kwartaal van 2017 opgeheven. Inmiddels is de tweede fase bouwrijp gemaakt en in 2017 is voor 3.700 m2 bouwrijpe grond verkocht aan al gevestigde bedrijven die wilden uitbreiden. Op peildatum 1 januari 2018 is nog een voorraad beschikbaar van 19.568 m2 aan bouwrijpe grond. Voor een totaal oppervlak van 6.631 m2 (34% van beschikbaar oppervlak) aan kavels zijn opties afgesloten die naar verwachting in 2018 verkocht zullen worden. Ten opzichte van de grondexploitatie op peildatum 1 januari 2017 is sprake van een versnelling in de verkoop van bouwrijpe gronden. Per 31 december 2017 is een deel van de beoogde winst genomen.

Dorpsstraat Mariendaal (Centrumplan Groesbeek)
De grondexploitatie voor Dorpsstraat Mariendaal kent een tekort en zal naar verwachting met een verlies sluiten per 31 december 2018. De inrichting van de buitenruimte is bijna klaar. De eindafrekening met de aannemer gebeurt waarschijnlijk nog dit jaar. Verder zijn alle stukken ingediend om de subsidies af te wikkelen. Dit geldt voor alle grondexploitaties binnen het Centrumplan van Groesbeek.

Spoorlaan (Centrumplan Groesbeek)
Ook de grondexploitatie voor Spoorlaan kent een tekort. De geraamde grondopbrengsten zijn gerealiseerd en de twee supermarkten zijn geopend. De buitenruimte is bijna volledig ingericht. Wel is sprake van een herontwikkeling van de tweede fase. Dit betekent dat de ontwikkeling van het winkelvloeroppervlak is veranderd in de ontwikkeling van (minder) winkelvloeroppervlak en appartementen.

Markt (Centrumplan Groesbeek)
De grondexploitatie voorziet in de herinrichting van de Markt. Dit is de huidige parkeerplaats op maaiveld tussen Dorpsstraat, Spoorlaan, Scapino en Dorpsstraat Mariendaal. Naar verwachting zal het herinrichten van de Markt in 2018 en 2019 plaatsvinden. De grondexploitatie kent een tekort.

Kloosterpad West (Centrumplan Groesbeek)
Voor de ontwikkeling van de locatie is een overeenkomst gesloten met aannemer Kaal uit Groesbeek. In de grondexploitatie wordt rekening gehouden met het bouwrijp maken van de locatie en met de verkoop van de bouwrijpe grond ten behoeve van woningbouw. De ontwikkeling van de locatie zal naar verwachting niet voor 2020 plaats gaan vinden.

Openbare ruimte (Centrumplan Groesbeek)
De grondexploitatie voor openbare ruimte (Dorpsstraat en Pannenstraat) kent een tekort. De betreffende grondexploitatie zal naar verwachting per 31 december 2018 afgesloten kunnen worden.

Voor de ontwikkeling van het voormalige sportpark is een overeenkomst gesloten met Oosterpoort. Het plan voorziet in de bouw van huur- en koopwoningen.
De gemeente heeft de gronden verkocht aan Oosterpoort. Oosterpoort is pas verplicht om af te nemen als de uiteindelijke afnemer dan wel bewoner een kavel of woning heeft gekocht. Voor de latere betaling van de koopsom van de bouwkavels waarvoor een bouwvergunning is afgegeven, moet Oosterpoort een rentevergoeding betalen aan de gemeente.
De verkoop van kavels voor grondgebonden woningen gaat goed. Per 1 januari 2018 moet nog één kavel voor een grondgebonden woning verkocht worden (op het moment van schrijven is de kavel verkocht). In 2017 heeft Oosterpoort een ontwikkelaar gevonden voor de ontwikkeling van de appartementen. De benodigde grond voor de ontwikkeling van de appartementen is in 2017 verkocht. Dit betekent dat alle gronden zijn verkocht. De gemeente moet alleen nog een klein deel van het plangebied (rondom de appartementen) woonrijp maken. Per 31 december 2017 is een deel van de verwachte winst genomen.

Begin 2012 is een realisatie - overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Het plan betrof in het begin de bouw van 15 koopappartementen op de voormalige locatie van de Hubertusschool aan de Kerkdijk in Ooij. Als gevolg van de veranderde markt is het plan aangepast van 15  naar 12 koopappartementen. Het bestemmingsplan is op 17 april 2013 bij besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State onherroepelijk geworden. De koopsom van de bouwrijpe grond is in 2016 aan de gemeente overgemaakt. Het perceel is verkocht met de kennis dat de grond verontreinigd is. Daarom is overeengekomen dat de mogelijke meerkosten van de sanering bij de gemeente in rekening gebracht worden, als de saneringskosten boven een bepaald bedrag uitkomen. Inmiddels is duidelijk geworden dat dat risico er niet is. Daarmee is de grondexploitatie met winst afgesloten per 31 december 2017.

Op het bedrijventerrein is per 1 januari 2018 nog een laatste bedrijfskavel in voorraad. Echter, in 2017 hebben gesprekken plaatsgevonden met twee ondernemers uit Beek Ubbergen. De gesprekken zijn goed verlopen. Met de ondernemers is een overeenkomst gesloten. De gronden zullen naar verwachting in 2018 afgenomen worden. Daarmee kan de grondexploitatie per 31 december 2018 worden afgesloten. Een deel van de verwachte winst is per die datum genomen.

Het oorspronkelijk plan betreft de sloop van 20 huurwoningen en de bouw van maximaal 37 nieuwe woningen (waarvan 19 betaalbaar en 18 duur). Voormalig gemeente Ubbergen heeft een realisatie - overeenkomst met Oosterpoort gesloten. Het plangebied is door Oosterpoort bouwrijp gemaakt. Daarnaast heeft een grondruil van een bouwperceel met een bijveld van de voetbalvereniging plaatsgevonden, tussen Oosterpoort en Jansen Bouwontwikkeling. Dit in het kader van het opknappen van de sportvelden Leuth. Inmiddels heeft Jansen Bouwontwikkeling een vergunning aangevraagd voor de bouw van 16 koopwoningen. De verkoop van de woningen is ook gestart.

Algemeen

De gronden die eerst  in het complex Niet In Exploitatie Genomen Gronden waren opgenomen (vlottende activa – voorraad gronden zonder kostprijsberekening) worden met ingang van 1 januari 2017 als Materieel Vaste Activa op de balans verantwoord. Dit komt door de wijzigingen in het Besluit Begroting en Verantwoording. In onderstaande tabel is op hoofdlijnen een overzicht opgenomen van de boekwaarde per 31 december 2017:

Uit het overzicht volgt dat in 2017 geen kosten dan wel opbrengsten aan de gronden zijn toegekend. Dat is in overeenstemming met de eisen ten aanzien van Materieel Vast Activa.

Bij  het Complex Algemeen is onderscheid te maken tussen verhuurde gronden en gronden die als voorraad dienen. De grondvoorraad kent een oppervlak van 135.027 m2 per 31 december 2016. We gaan uit van € 2,25 per m2. Dit betekent een waarde van € 303.810 per 31 december 2016.

De gemeentelijke eigendommen van ’t Hemeltje (8.905 m2), Hulsbeek (22.637 m2) en de voormalige oefenhoek van sportpark De Hove (3.410 m2) zijn per 31 december 2016 gewaardeerd tegen € 6 per m2 exclusief BTW. De prijs van € 6 per m2 komt overeen met de agrarische waarde.

Actuele ontwikkelingen

Bedrijventerrein Hulsbeek in Groesbeek
Eind 2014 is besloten om de ontwikkeling van de eerste fase van bedrijventerrein Hulsbeek uit te stellen, omdat de behoefte onvoldoende kon worden aangetoond. Begin 2018 is besloten om de ontwikkeling weer op te pakken. Aanleiding hiervoor is het aantrekken van de markt voor bedrijfskavels. Op bedrijventerrein De Mies zijn de meeste bedrijfskavels verkocht of in optie. Daarnaast hebben verschillende partijen interesse getoond voor een kavel op bedrijventerrein Hulsbeek. De planvorming pakken we in 2018 verder op. Daarbij moeten we regionaal afstemmen of er behoefte is aan extra bedrijfsgrond. Uiteindelijk moet het leiden tot een bestemmingsplan. Op het moment dat de gemeenteraad het bestemmingsplan inclusief grondexploitatiebegroting vaststelt, verantwoorden we het project in het complex Bouwgrond In Exploitatie. De mogelijk te ontwikkelen gronden zijn in eigendom van de gemeente.   

Voormalig Sportpark De Hove in Millingen aan de Rijn
Op 28 augustus 2017 is een overeenkomst tussen gemeente Berg en Dal en de ontwikkelaar Van Wanrooij aan de raad voorgelegd. De overeenkomst gaat om de ontwikkeling van de voormalige oefenhoek van Sportpark De Hove in Millingen aan de Rijn. We werken nog aan het ontwerp van de woningen. De uiteindelijke opbrengst van het terrein is daardoor nog niet duidelijk. Na goedkeuring van het ontwerp zal de bestemmingsplanprocedure worden opgestart. Het financieel resultaat (verkoop bouwrijpe grond minus de kosten voor de gemeente) zal rechtstreeks ten goede komen aan het jaarresultaat.

Algemeen

Voor een vijftal projecten geldt dat de gemeente een faciliterende rol inneemt en daarmee niet actief risicodragend anticipeert in een ontwikkeling. Met ingang van 1 januari 2017 zijn deze projecten, in navolging op de wijzigingen vanuit het BBV, op de balans verantwoord als vordering (overlopende passiva en activa - vooruit ontvangen en betaalde bedragen). Per 1 januari 2016 stonden de gronden nog als vlottende activa en dan specifiek als voorraad gronden onderhanden werken verantwoord op de balans. Het gaat om de volgende projecten: Dekkerswald, Heikant in de Horst, Lieskes Wengs, Jan Arntzstraat en Morgenbad. In alle gevallen geldt dat een (anterieure) overeenkomst gesloten is met de betreffende ontwikkelaar.

Actueel inzicht

Lieskes Wengs
In 2014 kon de ontwikkelaar niet tijdig kon voldoen aan zijn betalingsverplichtingen door de tegenvallende verkopen. Voormalig gemeente Ubbergen heeft ter zekerheidstelling tijdelijk een kavel in eigendom gekregen. De gemeenteraad van Ubbergen heeft in november 2014 het besluit genomen om de kavel aan te kopen. Zij stelde hier bij de voorwaarde dat de kavel zonder winstoogmerk aan de ontwikkelaar wordt terug verkocht als hij binnen twee jaar aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Op 28 februari 2017 heeft het college besloten om de termijn met een half jaar te verlengen tot 1 juli 2017. Inmiddels is duidelijk dat de ontwikkelaar niet aan zijn verplichtingen kan voldoen. De gemeente heeft dan ook besloten om de betreffende kavel zelf te verkopen. Er is inmiddels al een geïnteresseerde voor de kavel, die zich bij de gemeente heeft gemeld.

Morgenbad in Leuth
Het Morgenbad is lang in beeld geweest als nieuwbouw locatie voor de school Bijenveld (als onderdeel van een breed voorzieningencomplex Leuth – Zuid). Eind 2011 is echter besloten om Bijenveld als ‘brede school’ op de bestaande locatie te herbouwen. In 2012 is daarom gestart met een haalbaarheidsonderzoek om het voormalige Morgenbad tot een woningbouw locatie te herontwikkelen.

Op 27 februari 2014 is een realisatie-overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de ontwikkelaar voor de herontwikkeling van deze locatie. De herontwikkeling betreft: de sloop van het vervallen zwembadgebouw; de realisatie van 14 huurwoningen (waarvan 8 levensloopbestendig) in een hofje; de uitgifte van 11 vrije sector kavels in de tweede fase met een uitwerkingsverplichting. De gemeente heeft geen grondpositie in het plangebied, maar faciliteert de ontwikkeling.

Het bestemmingsplan Morgenbad Leuth is op 9 september 2016 vastgesteld door de gemeenteraad. Het bestemmingsplan maakt de realisatie mogelijk van het nieuwe wijkje Kalfsheuvel. Voor de eerste fase (14 huurwoningen) is al een vergunning verleend en de woningen zijn voor 1 juli 2017 opgeleverd. De huurwoningen (Kalfsheuvel 1 t/m 27 oneven) worden verhuurd door WIBECO Vastgoed bv.

De oplevering van het openbaar gebied vindt later plaats als ook de 2e fase (uitgifte 11 vrij sectorkavels) is gerealiseerd. Voor de 2e fase moet nog een uitwerkingsplan worden opgesteld en in procedure worden gebracht. De verwachting is dat dit na de zomer gebeurt, mits de ontwikkelaar de stukken hiervoor tijdig aanlevert. De stukken zijn het uitwerkingsplan en de planning voor het woonrijp maken van het hele plangebied en voor de oplevering. De oplevering van de 2e fase volgt daarna.

Jan Arntzstraat
De gemeente heeft met Oosterpoort projectontwikkeling BV in 2010 een realisatie – overeenkomst gesloten. Deze overeenkomst betreft de herstructurering van de bestaande woningen aan de Jan Arntzstraat (12 sloop / nieuwbouw plus 5 aanvullende nieuwbouw) en het realiseren van 19 nieuwe woningen aan de (verlengde) Schoolstraat in Kekerdom. Sinds december 2010 is sprake van een onherroepelijk bestemmingsplan.

Voor het project is in samenhang met de bouw van het Kulturhus Kekerdom een ISV bijdrage van ruim € 300.000 verkregen. Het Kulturhus is in 2012 gerealiseerd. Omdat de bouw van de woningen aan de Jan Arntzstraat is vertraagd, heeft overleg met de provincie plaatsgevonden over de afwikkeling van de ISV bijdrage. Hoewel niet alle woningen zijn gerealiseerd, heeft de provincie ermee ingestemd om de ISV bijdrage af te rekenen. De afrekening heeft in 2017 plaatsgevonden. Daarnaast zijn de gemeente en Oosterpoort overeengekomen dat de gemeente een bijdrage doet in de kosten van de aanleg van de openbare ruimte. Deze bijdrage is ten laste van 2017 verrekend met Oosterpoort.

Reserves
De reserve centrumontwikkeling Millingen aan de Rijn is toegevoegd aan de bestemmingsreserve lopende projecten. Deze laten we vrij vallen bij de jaarrekening 2017 ten gunste van de Algemene Reserve. Er zijn verder geen reserves die een directe relatie hebben met grondexploitaties.

Voorzieningen
In het Besluit Begroting en Verantwoording is aangegeven dat het treffen van een afboeking of een voorziening direct gebeurt bij een verwacht verlies ter grootte van dit volledige verlies. Als sprake is van een voorziening ingericht ter bestrijding van de (verwachte) tekorten in grondexploitaties, dan moet die worden gepresenteerd als een waarde correctie op de post bouwgrond in exploitatie (voorraden). De volgende grondexploitaties kennen een tekort en daarvoor is dan ook een voorziening getroffen:

Bij de jaarrekening brengen we de hoogte van de voorziening in overeenstemming met de geprognosticeerde tekorten van de grondexploitatie (BIE).